Как сдать свою квартиру в Москве без агентов

Как сдать свою квартиру в Москве без ошибок и с меньшей нервотрепкой? Рассказываем в нашей статье.

Кто что снимает



Поиск арендаторов — дело ответственное и энергозатратное. Для начала подумайте, кому будет интересно ваше предложение. Если вы сдаете однокомнатную квартиру, то скорее всего к вам будут обращаться одинокие люди с небольшим или средним достатком, молодые пары и студенты. 

Если вы хотите сдать двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, то с большей вероятностью вы будете получать отклики от семей с детьми. Квартиры больше трех комнат сдать сложнее всего, так как на них спрос меньше. То же касается и студий — из-за скромной площади их выбирают неохотно. 

Если двух- или трехкомнатную квартиру хочет снять один человек или супружеская пара — это повод насторожиться. Бывают случаи, когда в такие квартиры без ведома хозяина подселяют других жильцов или устраивают в них хостел. Это ускоряет естественный износ жилья и приводит к лишним тратам на ремонт. Поэтому обязательно спросите, почему им нужна такая площадь.

За хорошее расположение или красивый вид из окна можно смело добавлять 5-10% от средней стоимости аренды. Под хорошим расположением имеется в виду близость к станции метро, остановкам транспорта, наличие рядом школ и детских садов, торговых центров, аптек, сетевых магазинов, банков. Это самые распространенные запросы людей, ищущих съемное жилье. 

Если квартира старая и повидавшая виды, не бойтесь вложиться в косметический ремонт. Чем привлекательнее она будет выглядеть, тем быстрее вы найдете квартирантов и больше заработаете на ней. За свежий современный ремонт тоже можно повысить цену и таким образом отбить затраты на него.

Какие квартиранты под вопросом?



Молодежная вечеринка дома

Далее стоит определиться, кому вы НЕ готовы сдавать жилье. Точно назвать «желательных» и «нежелательных» квартирантов, конечно, нельзя, все зависит от конкретного случая. Но есть категории арендаторов, которые могут доставить хлопоты:

  • владельцы домашних животных — питомцы могут испортить когтями мебель и отделку, а также оставить после себя неприятные запахи;
  • семьи с маленькими детьми — такие квартиранты скорее всего будут жить в арендованной квартире долго, чтобы не менять детский сад или школу ребенка, но будьте готовы к разрисованным стенам и прочим последствиям детских шалостей;
  • студенты или выпускники — есть риск задержек платежей, поскольку у них нет своего постоянного дохода или он маленький, нестабильный, а еще высокие шансы испортить отношения с соседями из-за шумных вечеринок и громкой музыки;
  • курильщики — вывести запах табачного дыма из квартиры будет сложно, к тому же не стоит отметать повышенный риск возникновения пожара;
  • иностранные граждане — языковой барьер, разница культур и бытовых привычек может привести к недопониманиям и даже конфликтам, а в случае порчи имущества получить возмещение ущерба будет сложнее;
  • родственники, друзья, коллеги — с ними сложно поддерживать деловые отношения, также собственник часто занижает для них стоимость аренды, потому что брать много денег со «своих» неудобно. Могут возникать ссоры и разногласия в бытовых вопросах или из-за просроченных выплат. В итоге можно и без денег остаться, и с близкими поругаться.

Запросов от таких людей будет поступать много, даже если вы пропишете в объявлении, кому собираетесь сдавать квартиру. Поэтому для себя можно решить так: какая категория квартирантов — стопроцентное «нет» (например, квартиранты с собаками или семья из пяти человек), а какая — просто «скорее нежелательная, чем желательная» и в целом вы готовы ее рассматривать.

Как организовать показ квартиры



Просмотр квартиры

Теперь готовим квартиру к показам. Сделайте уборку, уберите лишнее в шкафы. Хорошо проветрите квартиру, распахните шторы, а если показываете квартиру в позднее время, то включите весь свет в каждой комнате, чтобы они не выглядели мрачными.

Встретить будущих арендаторов можно на улице недалеко от дома. Так вы сможете показать им двор, где находятся остановки транспорта, магазины, парки и куда выходят окна вашей квартиры. Произведет хорошее впечатление, если вы заранее подготовите и предложите бахилы. Не всем комфортно ходить босиком или пачкать полы уличной обувью. 

Не приглашайте на просмотр сразу нескольких кандидатов. Оптимальный интервал между показами — один час. Так вы заложите время, если люди опоздают, без спешки проведете показ, зададите все вопросы потенциальным квартирантам и сможете передохнуть перед следующим просмотром. Проводите не больше шести показов в день, они очень выматывают. 

В разговоре старайтесь не быть навязчивыми, не уговаривайте и не настаивайте на том, чтобы потенциальный арендатор принял решение сразу же. Это может оттолкнуть — создастся ощущение, будто с квартирой что-то не так и никто не хочет в нее заселяться. 

Что спрашивать у потенциального квартиранта?



Нарисованный вопросительный знак на доске

Да все! Если откликов на ваше объявление приходит много, вам нужно еще до того, как пригласить на просмотр, отсеять тех, кому сдавать квартиру вы бы не хотели (об этом и был пункт выше). Не думайте, что если вы написали «строго без животных» или «можно с детьми школьного возраста», то квартиранты с кошечками или с двухлетними карапузами вам писать не будут. Будут и еще как!

Поэтому в переписке уточните: 

  • состав квартирантов, 
  • возраст, 
  • где или хотя бы кем они работают, 
  • как давно живут в Москве,
  • откуда сами,
  • есть ли животные и какие. 

На этом этапе часть обратившихся отсеется сама, так как вас сочтут слишком любопытным собственником. Может, вы еще и ходить проверять квартиру будете?

Важно спросить и о том, какая у человека ситуация с жильем сейчас, почему он ищет новое и когда готов заехать. Так вы поймете, от чего он бежит, что не устраивает в текущей ситуации с квартирой. А может выясниться и то, что люди еще даже не приехали в Москву и, соответственно, работу еще не нашли.

Брать ли задаток?



Арендатор отдает задаток

Если квартира понравилась кандидату, а он понравился вам, резонно попросить оставить задаток. Как правило, это сумма составляет 10-20% от стоимости месячной аренды. Ее нужно прописать в соглашении о задатке вместе с паспортными данными нанимателя и наймодателя, адресом квартиры, сроками и условиями договора в краткой форме. Задаток нужен для подтверждения серьезности намерений будущих жильцов. Если они передумают снимать у вас квартиру, то задаток вы оставляете себе в качестве компенсации. Когда договор будет подписан, сумма задатка будет зачтена в счет арендной платы.

Но есть и другой подход. Вы можете сказать, что сегодня проводите показы квартиры, а само решение принимаете завтра. В таком случае задаток не берется, а вы оставляете себе возможность отсмотреть всех, никому не отказывая (иногда потенциальные квартиранты просят сдать квартиру им прямо сейчас, а всем, кто должен прийти после них — отказать, не успели, мол). 

На следующий день вы можете предложить наиболее понравившимся кандидатам заключить договор. На этом этапе могут возникнуть сюрпризы. Во время просмотра люди стараются понравиться и не задают лишних вопросов. Когда же вы переходите к делу, разговор может пойти в другом русле, например: вас попросят докупить мебель в счет аренды или даже установить кондиционер. Если такой подход к сотрудничеству со стороны квартирантов вам не подходит, вы можете отказать им и написать предложение другим — вы ведь вчера отсмотрели всех.

Прописываем условия договора аренды



Подписание договора аренды

Самый важный этап – грамотное составление договора. С помощью него вы сможете максимально обезопасить себя и свое имущество. Что нужно прописать в договоре найма жилья?

  1. Данные нанимателя и наймодателя. ФИО, паспортные данные, адреса прописки, реквизиты документа о праве собственности.
  2. Информацию о квартире. Точный адрес, этаж, площадь комнат.
  3. Размер и сроки арендной платы. Укажите, какую сумму и в какой день вы должны получать от квартиранта, а также обозначьте, какие коммунальные услуги он будет оплачивать: сразу всю квартплату или только воду, электроэнергию, интернет.
  4. Размер и цели депозитного (гарантийного, страхового) платежа. Это сумма одного или нескольких месяцев аренды, которая призвана застраховать владельца жилья от простоя, если арендатор неожиданно съедет раньше срока, или возместить ущерб, который арендатор может нанести имуществу. Депозит можно увеличить, когда риск порчи имущества высокий, например для нанимателей с домашними животными или маленькими детьми. Важно! Не засчитывайте страховой депозит в качестве оплаты за последний месяц проживания. Пропишите в договоре, что вы возвращаете его в день выселения: в полном объеме — если квартире не будет причинен ущерб, частично — если будет.
  5. Условия проживания. Кто будет проживать в квартире, можно ли заводить питомцев; если у квартирантов уже есть животные, то сколько и какие именно. Эти пункты нужны, чтобы не было ситуаций, когда арендатор на словах собирался жить один с маленькой таксой, а в итоге завел трех овчарок и подселил соседа. Также укажите, могут ли арендаторы самостоятельно делать ремонт в вашей квартире и нужно ли его согласовывать с вами.
  6. Запрет на субаренду. Бывают случаи, когда люди берут в найм жилье на длительный срок, а потом сдают его посуточно третьим лицам без ведома владельца. 
  7. Порядок расторжения договора. Пропишите, что нарушение одного из указанных условий приведет к досрочному расторжению договора в одностороннем порядке. Иначе выселить недобросовестного квартиранта можно будет только через отдельное соглашение или суд.

Что писать в акте приема-передачи жилья?



К договору обязательно приложите акт приема-передачи жилья. В этом документе нужно подробно описать все ценное имущество в сдаваемой квартире, указывая марки техники. Обозначьте, в каком виде вы передаете недвижимость нанимателю: 

  • состояние полов, стен, окон и дверей;
  • состояние сантехники;
  • дефекты или царапины на мебели, бытовых приборах. 

Желательно приложить фотографии. Так вы сможете доказать факт порчи имущества, если арендатор вдруг что-то повредит, и обезопасить себя от кражи. 

Укажите в акте количество ключей, которое вы дадите арендатору. Также впишите показатели счетчиков на момент его заселения. Это поможет избежать путаницы в случае, если возникнет задолженность по коммунальным платежам.

Сотрудничать ли с риэлторами, когда сдаешь свою квартиру?



Риэлтор

Люди охотнее снимают жилье напрямую у собственника — это объясняется финансовой стороной вопроса. Ведь квартиранту придется оплатить стоимость аренды за первый месяц, страховой депозит, который, как правило, равен размеру месячной аренды, и комиссию риэлтору, в Москве она составляет от 50 до 100% от месячной аренды. 

В итоге — расход ощутимый, ведь если аренда квартиры составляет 40 000 рублей, то в самом начале нужно будет выложить разово от 100 000 до 120 000 рублей. Логично, что отдавать часть этой суммы риэлтору не очень-то хочется.

Считается, что работать с риелторами безопаснее. Однако мнение это распространяется исключительно риэлторами (надо как-то оправдывать свои комиссионные). Никакой дополнительной безопасности риэлтор не обеспечит — ни арендодателю, ни арендатору. 

Риэлтор может быть полезен собственнику в двух случаях: 

1) если собственнику психологически комфортнее иметь своего рода «буфер» и всю нужную информацию испрашивать у будущих квартирантов через третье лицо; 
2) если совсем нет времени показывать свое жилье, и само оно находится не в лучшем состоянии, так что можно отдать риэлтору ключи и всецело поручить показы. 

Однако задумайтесь: если ваш — первый случай, то есть вам некомфортно прямое общение с квартирантами, то как вы тогда будете разрешать с ними конфликтные вопросы, если до того дойдет? Агент получит свою комиссию и исчезнет из вашей жизни, никакой «буферизации» вы от него в дальнейшем не дождетесь.

Плюс важно понимать, что главная цель риэлтора — получить комиссию, и главная цель собственника — сдать квартиру платежеспособным порядочным людям, есть две разные, не пересекающиеся цели. Что это значит на практике? А то, что, осуществляя отбор, риэлтор будет склонен сдать квартиру побыстрее, по сути — кому угодно, выдав их за тех, кого хочет собственник. 

Пример из жизни. Дорогую двухкомнатную квартиру хочет снять семья с ребенком 10 лет, то есть женщина не сидит с ним в декрете, но при этом работает только муж. Собственник спрашивает: «Откуда вы знаете, что семья платежеспособная, вдруг их выгоняют как раз из-за того, что они не могут платить за квартиру?» На что риэлтор отвечает: «Ну, я же с ними общаюсь».

Что нужно сделать, чтобы сдать квартиру без посредника? Тщательно подготовить договор. Ответственно подойти к выбору квартирантов. Застраховать жилье. Даже если случится так, что через полгода квартира станет выглядеть хуже, вы получите компенсацию в виде депозита и сможете расторгнуть договор. А на арендаторов, которые задерживают оплату больше, чем на два месяца, вы сможете подать в суд. Слишком сильно бояться таких ситуаций не стоит, но всегда нужно иметь их в виду.

Поделиться в соц. сетях
Оцените статью
76 просмотров
29 марта 2022, 11:38
Размещенные на сайте материалы, включая статьи, могут содержать информацию, предназначенную для пользователей старше 18 лет, согласно Федерального закона №436-ФЗ от 29.12.2010 года "О защите детей от информации, причиняющей вред их здоровью и развитию". 18+.